به گزارش خبرواژه، بازار مسکن در شهریورماه با وجود آرامش نسبی معاملات، همچنان تحت تأثیر تورم، افزایش هزینه ساخت و رشد قیمت مصالح قرار دارد. کارشناسان معتقدند رکود فعلی به معنای توقف افزایش قیمت نیست و هزینههای بالاتر ساختوساز میتواند در ماههای آینده فشار بیشتری بر قیمت واحدهای مسکونی وارد کند.
بازار مسکن در آرامش نسبی؛ اما تورم ادامه دارد
بازار مسکن در روزهای پایانی فصل جابهجایی، نه با رونق پرقدرت معاملات روبهرو است و نه میتوان از توقف کامل خرید و فروش سخن گفت. فاصله میان توان مالی خانوارها و قیمت واحدهای مسکونی همچنان یکی از مهمترین موانع ورود تقاضای مصرفی به بازار محسوب میشود.
در همین حال، افزایش هزینه نهادههای ساختمانی، دستمزد، عوارض و سایر هزینههای ساخت، چشمانداز قیمت مسکن را تحت تأثیر قرار داده است. در چنین شرایطی، فعالان بازار معتقدند آرامش معاملات نباید به معنای کاهش پایدار قیمت مسکن تلقی شود.
پیشبینی افزایش قیمت مسکن در ماههای آینده
سمانه محرمی نمین، نایبرئیس مشاوران املاک، درباره وضعیت بازار مسکن در شهریورماه گفت: اطلاعات موجود در بازار در حال حاضر بیشتر ماهیت میدانی دارد تا آماری.
وی درباره کاهش دسترسی به اطلاعات رسمی معاملات توضیح داد که با راهاندازی سامانههای جدید، اطلاعات معاملات از اختیار اتحادیه املاک خارج شده و همین مسئله دسترسی مشاوران املاک به آمار دقیق معاملات را محدود کرده است.
به گفته او، اظهارنظر مشاوران املاک درباره افزایش یا کاهش قیمت و تعداد معاملات در شرایط فعلی بیشتر بر پایه مشاهدات میدانی است و نباید این اطلاعات را با آمار رسمی و دقیق معاملات یکسان دانست.
این فعال بازار مسکن با وجود توصیف شرایط فعلی به عنوان بازاری آرام، معتقد است این آرامش به معنای نبود تورم در بازار نیست و افزایش قیمت در ادامه مسیر اجتنابناپذیر خواهد بود.
افزایش هزینه ساخت، محرک مهم قیمت مسکن
افزایش قیمت مصالح ساختمانی، دستمزد کارگران، هزینه حملونقل، عوارض ساختمانی و سایر نهادههای تولید، از جمله عواملی است که میتواند قیمت تمامشده واحدهای مسکونی را افزایش دهد.
به گفته این فعال بازار مسکن، افزایش هزینهها باعث نمیشود سازندگان بتوانند برای مدت طولانی واحدهای خود را با قیمتهای قبلی عرضه کنند. ممکن است یک سازنده در شرایط خاص ملکی را با ضرر بفروشد، اما عرضه تمام واحدهای یک پروژه با زیان، از نظر اقتصادی منطقی نیست.
همچنین بخش قابل توجهی از ساختمانهایی که با قیمتهای جدید مصالح در حال ساخت هستند، هنوز به مرحله عرضه نرسیدهاند. به همین دلیل، اثر کامل افزایش هزینه ساخت هنوز در قیمت بسیاری از واحدهای جدید منعکس نشده است.
آیا خانهاولیها باید منتظر بمانند؟
این فعال بازار مسکن، شرایط فعلی را برای خریدهای مصرفی و همچنین تبدیل به احسن مناسب ارزیابی کرد؛ بهویژه برای زوجهای خانهاولی و افرادی که برای نخستین بار قصد خرید مسکن دارند.
به اعتقاد او، یکی از مشکلات بازار این است که برخی خریداران با مشاهده افزایش قیمت طلا و ارز، خرید مسکن را به امید کسب سود بیشتر از بازارهای موازی به تعویق میاندازند. در حالی که افزایش قیمت این داراییها لزوماً به معنای افزایش قدرت خرید برای تهیه مسکن نیست.
او تأکید کرد: مسکن همچنان یک نیاز اولیه است و نباید در ایران صرفاً به عنوان یک سرمایه یا دارایی سرمایهای به آن نگاه کرد. به اعتقاد او، افرادی که به دلیل دنبال کردن سود بازارهای موازی، خرید خانه را عقب میاندازند، ممکن است در نهایت هزینه بسیار بیشتری بپردازند.
به گفته این فعال صنفی، اگر قیمت مسکن نسبت به سال گذشته مقایسه شود، ممکن است فردی که در ماههای گذشته با سرمایه مشخصی امکان خرید یک واحد ۸۰ متری را داشته، امروز با همان سرمایه فقط بتواند واحدی کوچکتر خریداری کند.
وام مسکن ۲ میلیاردی با اقساط سنگین
درباره تسهیلات خرید مسکن نیز اعلام شده است که در سال ۱۴۰۵ برای شهر تهران، وام زوجین ۲ میلیارد تومان با دوره بازپرداخت ۱۲ ساله در نظر گرفته شده و اقساط ماهانه آن حدود ۴۰ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان است.
برای متقاضیان انفرادی نیز وام یک میلیارد تومانی با اقساط ماهانه حدود ۲۰ میلیون و ۲۵۰ هزار تومان مطرح شده است. در مراکز استانها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر نیز وام زوجین یک میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومان و برای متقاضیان انفرادی ۸۰۰ میلیون تومان در نظر گرفته شده است.
همچنین وام تعمیرات ۴۰۰ میلیون تومانی با اقساط ماهانه حدود ۸ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان مطرح شده است. در تهران، در صورت دریافت وام خرید زوجین به همراه تسهیلات تعمیرات، مجموع وام به ۲ میلیارد و ۴۰۰ میلیون تومان میرسد و اقساط ماهانه حدود ۴۸ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان خواهد بود.
البته هزینه خرید اوراق نیز باید از سوی متقاضی پرداخت شود و به همین دلیل، مبلغ واقعی قابل استفاده کمتر از رقم اسمی تسهیلات خواهد بود، در حالی که مجموع بازپرداخت همچنان رقم بالایی خواهد داشت.
مشکل وام ودیعه مسکن چیست؟
این فعال صنفی درباره وام ودیعه مسکن نیز معتقد است یکی از مشکلات این تسهیلات، فاصله زمانی میان ارائه اجارهنامه و پرداخت وام است. ممکن است مستأجر در زمان دریافت تسهیلات دیگر در خانه قبلی سکونت نداشته باشد.
به گفته او، اگر تسهیلات ودیعه در فاصله زمانی مناسب و مستقیماً برای تأمین ودیعه به موجر پرداخت شود، هدف اصلی طرح بهتر محقق خواهد شد. در غیر این صورت، احتمال دارد بخشی از وام صرف هزینههای دیگری شود و مستأجر در سال بعد بار دیگر با مشکل تأمین ودیعه روبهرو شود.
سقف افزایش اجاره و چالش موجر و مستأجر
در بخش اجاره نیز تعیین سقف افزایش ۲۵ درصدی، یکی از موضوعات مورد انتقاد این فعال صنفی است. به اعتقاد او، تعیین یک درصد ثابت برای افزایش اجاره میتواند امکان توافق میان موجر و مستأجر را محدود کند.
او معتقد است ممکن است مستأجری حاضر باشد به جای افزایش اجاره ماهانه، مبلغ ودیعه بیشتری پرداخت کند و با مالک به توافق برسد؛ اما تعیین سقف مشخص برای افزایش اجاره، انعطاف چنین توافقهایی را کاهش میدهد.
از سوی دیگر، اختلاف میان موجر و مستأجر در برخی موارد میتواند روند تخلیه و جابهجایی را به مسیر قضایی بکشاند و این مسئله احتمال انتقال موج جابهجایی مستأجران از تابستان به ماههای پاییز را افزایش میدهد.
چرا فایلهای نوساز کمتری وارد بازار شدهاند؟
افزایش هزینه مصالح و مشکلات تأمین منابع مالی باعث شده بخشی از سازندگان خرد نتوانند پروژههای خود را طبق برنامه تکمیل کنند. در نتیجه، تعدادی از واحدهایی که قرار بود طی ماههای گذشته وارد بازار شوند، هنوز آماده عرضه نیستند.
این مسئله بهویژه برای سازندگان خرد اهمیت بیشتری دارد؛ زیرا افزایش قابل توجه هزینه ساخت میتواند سرمایه موردنیاز برای تکمیل پروژه را چند برابر کند و ادامه ساخت را برای آنها دشوار سازد.
بنابراین، برخلاف تصور برخی افراد، بازار با انباشت گسترده واحدهای نوساز آماده فروش مواجه نیست. بخشی از واحدهایی که قرار بود در این مقطع به بازار عرضه شوند، هنوز به مرحله فروش نرسیدهاند.
قیمتسازی در آگهیهای ملکی
یکی دیگر از موضوعات اثرگذار بر بازار مسکن، فاصله میان قیمتهای پیشنهادی در آگهیها و قیمت واقعی معاملات است. قیمتهایی که در پلتفرمهای آنلاین درج میشوند، الزاماً قیمت معاملهشده نیستند و ممکن است صرفاً بر اساس انتظار فروشنده تعیین شده باشند.
در چنین شرایطی، برخی مالکان با مقایسه ملک خود با فایلهای مشابه در اینترنت، قیمت پیشنهادی را افزایش میدهند. تفاوتهایی مانند طبقه، موقعیت، کیفیت ساختمان یا امکانات میتواند مبنای تعیین قیمت بالاتر قرار گیرد و به تدریج موجی از افزایش قیمتهای اسمی در یک منطقه ایجاد کند.
در حالی که برای ارزیابی دقیق بازار، قیمت معاملات واقعی و اطلاعات مربوط به قراردادهای انجامشده اهمیت بیشتری دارد.
پیشبینی بازار مسکن تا پاییز
برآورد فعالان بازار این است که تورم مسکن در ماههای آینده ادامه خواهد داشت، اما بازار میتواند از حالت رکودی به سمت رونق بدون هیجان حرکت کند؛ یعنی تعداد معاملات افزایش یابد، بدون آنکه جهش شدید و هیجانی قیمتها رخ دهد.
افزایش هزینه ساخت، رشد دستمزد و عوارض و ورود تدریجی واحدهای ساختهشده با هزینههای جدید به بازار، از عواملی هستند که میتوانند در ماههای آینده فشار صعودی بر قیمت مسکن ایجاد کنند.
در چنین شرایطی، خریداران مصرفی بهویژه خانهاولیها باید علاوه بر قیمت آگهیها، قیمت واقعی معاملات، توان بازپرداخت تسهیلات و هزینههای جانبی خرید را نیز در تصمیمگیری خود لحاظ کنند.
برای پیگیری تازهترین اخبار بازار مسکن، قیمتها و تحلیلهای اقتصادی، به خبرواژه مراجعه کنید.
