به گزارش خبرواژه، یک کارشناس حوزه مسکن با اشاره به رکود حاکم بر بازار، کاهش عرضه، افت قدرت خرید متقاضیان و افزایش هزینههای ساخت را از مهمترین عوامل شرایط فعلی دانست و تأکید کرد که کاهش ریسکهای اقتصادی و رفع موانع قانونی میتواند زمینه بازگشت بخش خصوصی به چرخه تولید مسکن را فراهم کند.
مهدی سلطان محمدی در گفتوگو با ایسنا، ریشه بخشی از جهشهای قیمتی و رفتار غیرخطی بازار مسکن را نرخ بهره واقعی منفی عنوان کرد و گفت در شرایطی که تورم فاصله زیادی با نرخ سود بانکی دارد، بخشی از سرمایهها برای حفظ ارزش دارایی به سمت بازار مسکن حرکت میکنند.
کاهش عرضه و افت قدرت خرید؛ دو ضلع رکود مسکن
این کارشناس حوزه مسکن با اشاره به وضعیت نامطلوب بازار گفت در شرایط فعلی، عرضه مسکن کاهش یافته و همزمان قدرت خرید متقاضیان مصرفی نیز تضعیف شده است. به گفته او، شکلگیری این شکاف میان عرضه و توان خرید، یکی از عوامل اصلی تداوم رکود در بازار مسکن است.
محمدی همچنین افزایش هزینههای تمامشده ساخت، رشد قیمت زمین و افزایش بهای نهادههای ساختمانی را از عوامل اثرگذار بر قیمت نهایی مسکن دانست. از سوی دیگر، به گفته او، در دورههای تورمی جذابیت ملک برای سرمایهگذارانی که به دنبال حفظ ارزش دارایی خود هستند نیز افزایش پیدا میکند.
نرخ بهره واقعی منفی و اثر آن بر بازار مسکن
محمدی با تشریح سازوکار اثرگذاری نرخ بهره بر بازار مسکن اظهار کرد: «برای درک چرایی رشد شدید قیمتها، باید به مفهوم نرخ بهره واقعی توجه کرد.»
او توضیح داد که در صورت فاصله قابلتوجه میان نرخ تورم و سود سپردههای بانکی یا صندوقها، نرخ بهره واقعی منفی میشود و نگهداری نقدینگی میتواند به کاهش ارزش واقعی دارایی منجر شود. از دیدگاه این کارشناس، چنین شرایطی میتواند تقاضا برای داراییهایی مانند مسکن را با هدف حفظ ارزش پول افزایش دهد.
محمدی افزود که در اقتصادهای مختلف، کاهش نرخ بهره میتواند بر رونق و قیمت مسکن اثر بگذارد و در اقتصاد ایران نیز تداوم فاصله میان تورم و نرخ سود، یکی از عواملی است که جذابیت سرمایهگذاری در ملک را افزایش میدهد.
چرا برنامههای تولید مسکن به تعادل بازار منجر نشدند؟
این کارشناس درباره تأثیر طرحهایی مانند مسکن مهر و نهضت ملی مسکن بر بازار گفت که وضعیت قیمت مسکن را نمیتوان صرفاً با سیاستهای این حوزه توضیح داد و شرایط اقتصاد کلان نقش تعیینکنندهای دارد.
به گفته محمدی، سهم دولت از عرضه مستقیم مسکن در دهههای گذشته محدود بوده و بخش عمده سرمایهگذاری در ساختوساز توسط بخش خصوصی و خانوارها انجام شده است. بنابراین، فعال شدن ظرفیت بخش خصوصی میتواند نقش مهمی در افزایش تولید و عرضه مسکن داشته باشد.
چرا سازندگان از ورود به پروژههای جدید احتیاط میکنند؟
محمدی یکی از موانع اصلی فعالیت سازندگان را افزایش ریسک سرمایهگذاری عنوان کرد. برخلاف برخی بازارهای دارایی که امکان نقدشوندگی سریعتری دارند، سرمایهگذاری در پروژههای ساختمانی بسته به مقیاس پروژه ممکن است برای چند سال درگیر باشد.
او گفت نوسان قیمت نهادههای ساختمانی و دشواری پیشبینی هزینههای آینده، ریسک پروژههای ساختمانی را افزایش داده است. در چنین شرایطی، سازنده برای ورود به پروژه به حاشیه سود بیشتری نیاز دارد؛ اما افزایش هزینه ساخت و قیمت مورد انتظار فروش میتواند از توان مالی متقاضیان مصرفی فراتر رود.
به اعتقاد این کارشناس، همین نااطمینانی باعث شده است بخشی از سرمایهگذاران و سازندگان، حتی با وجود افزایش قیمت مسکن، برای ورود به چرخه جدید ساختوساز با احتیاط بیشتری عمل کنند.
راهکار بازار مسکن؛ کاهش ریسک و اصلاح متغیرهای کلان
محمدی تأکید کرد که مشکلات بازار مسکن راهحل کوتاهمدت ندارد و سیاستگذاری در این حوزه باید با نگاه بلندمدت انجام شود. او معتقد است سیاستهای مقطعی بهتنهایی نمیتوانند مشکلات انباشتهشده بازار را برطرف کنند.
این کارشناس با انتقاد از ورود مستقیم دولت به سرمایهگذاری و اجرای پروژههای مسکن گفت افزایش هزینه پروژهها در طول زمان میتواند تأمین مالی و پرداخت هزینهها را برای دولت و متقاضیان دشوار کند. از نگاه او، نقش اصلی دولت باید بر سیاستگذاری، کاهش ریسکهای اقتصادی و فراهم کردن شرایط مناسب برای فعالیت سازندگان متمرکز شود.
انتقاد از کنترل دستوری اجارهبها
محمدی همچنین درباره سیاستهای کنترل دستوری اجارهبها گفت: «گاهی این تصور ایجاد میشود که ورود دولت برای حمایت از مستأجران، مسکنی بر دردهای بازار است؛ اما شواهد عینی چند سال اخیر ثابت کرده که این سیاستها دقیقا نتیجه عکس دادهاند.»
او معتقد است محدودیتهای دستوری در بازار اجاره میتواند در صورت کاهش انگیزه سرمایهگذاران، بر عرضه واحدهای استیجاری اثر بگذارد. از دیدگاه این کارشناس، سیاستهای حمایتی از مستأجران باید به گونهای طراحی شوند که همزمان انگیزه عرضه مسکن استیجاری نیز حفظ شود.
بخش خصوصی؛ ظرفیت اصلی افزایش تولید مسکن
این کارشناس حوزه مسکن تأکید کرد که برای هدایت سرمایه به سمت ساختوساز، دولت باید به سمت کاهش تورم، کاهش ریسکهای سیستماتیک، اصلاح مقررات و تسهیل فرآیندهای مالی حرکت کند.
محمدی همچنین تسهیل فرآیندهای مرتبط با ساختوساز و اصلاح مقررات پیشفروش را از جمله اقداماتی دانست که میتواند مسیر فعالیت سازندگان را هموارتر کند. به گفته او، اگر دولت ریسکهای سیستماتیک را کاهش دهد و موانع قانونی پیشروی سازندگان را بردارد، بخش خصوصی با تجربه میتواند «چرخ خوابیده تولید را دوباره با سرعت و کیفیت بالا به حرکت درآورد».
او در پایان وضعیت بازار مسکن را حاصل همزمانی مشکلات اقتصاد کلان و فشار بر بخش تولید توصیف کرد و گفت بدون ایجاد ثبات اقتصادی، کاهش تورم و فراهم کردن شرایط مناسب برای سازندگان، اقدامات مقطعی و مداخلهای بهتنهایی نمیتواند زمینه رونق پایدار بازار مسکن را فراهم کند.
جزئیات و تحلیلهای بیشتر درباره بازار مسکن و تحولات اقتصادی را در خبرواژه دنبال کنید.
“`
