به گزارش خبرواژه، در شرایطی که مصوبه سقف ۲۵ درصدی افزایش اجارهبها با هدف حمایت از مستأجران در سال ۱۴۰۵ اجرا شده است، برخی اختلافات میان موجر و مستأجر درباره تمدید قرارداد نشان میدهد اجرای این مقررات در بازار واقعی میتواند با چالشهای حقوقی و اجرایی همراه باشد.
فشار هزینه مسکن در سالهای اخیر باعث شده حفظ واحد استیجاری نیز برای بسیاری از خانوارها به یک دغدغه جدی تبدیل شود. افزایش اجارهبها و ودیعه، در کنار رشد سایر هزینههای زندگی، توان مالی مستأجران را تحت تأثیر قرار داده و بازار اجاره را به یکی از مهمترین مسائل اقتصادی خانوارها تبدیل کرده است.
وقتی تأمین ودیعه به اندازه خرید خانه دشوار میشود
در برخی مناطق تهران، مبالغ مورد نیاز برای رهن کامل واحدهای مسکونی به ارقامی رسیده که میتواند با قیمت خرید واحدهایی در مناطق ارزانتر برابری کند. در نتیجه، مستأجر علاوه بر پرداخت اجاره ماهانه، برای تأمین ودیعه نیز به سرمایه قابل توجهی نیاز دارد.
این شرایط موجب شده بخشی از خانوارهایی که توان خرید مسکن ندارند، به بازار اجاره وابسته بمانند و خانوارهایی که توان پرداخت هزینه یک واحد مناسب را ندارند، ناچار به کاهش متراژ، تغییر منطقه سکونت یا انتخاب واحدهایی با امکانات کمتر شوند.
مصوبه ۲۵ درصدی برای تمدید قراردادهای اجاره
در واکنش به فشارهای اقتصادی واردشده بر خانوارها، برای قراردادهای اجاره مسکن که مدت آنها از زمان ابلاغ مصوبه تا پایان سال ۱۴۰۵ به پایان میرسد، سازوکاری برای تمدید قرارداد در نظر گرفته شده است.
براساس این مقررات، در صورت درخواست مستأجر، قرارداد اجاره به مدت یک سال از تاریخ انقضای قرارداد تمدید میشود و میزان افزایش اجارهبها و قرضالحسنه نیز در سراسر کشور حداکثر ۲۵ درصد تعیین شده است.
در چارچوب این مصوبه، مراجع قضایی نیز باید در موارد مشمول، از صدور دستور تخلیه صرفاً به دلیل پایان مدت اجاره خودداری کنند. هدف از این سازوکار، کاهش فشار بر مستأجران و جلوگیری از تشدید مشکلات بازار اجاره در شرایط اقتصادی موجود عنوان شده است.
چهار استثنا برای خروج ملک از شمول تمدید
حمایت پیشبینیشده در مصوبه به معنای حق مطلق مستأجر برای ادامه سکونت نیست و برای مالکان نیز موارد استثنایی در نظر گرفته شده است.
۱. تخریب، نوسازی یا تعمیرات اساسی
اگر مالک برای ملک خود مجوز تخریب، نوسازی یا انجام تعمیرات اساسی را از مراجع ذیصلاح دریافت کرده باشد، امکان خروج ملک از شمول تمدید قرارداد وجود دارد.
۲. انتقال رسمی ملک
در صورت انتقال قطعی و رسمی ملک به شخص دیگر، شرایط ادامه سکونت مستأجر میتواند تغییر کند. براساس مقررات اعلامشده، در صورت تحقق شرایط مقرر، مستأجر باید حداکثر ظرف دو ماه از تاریخ انتقال رسمی سند نسبت به تخلیه و تحویل ملک اقدام کند.
۳. نیاز شخصی مالک
چنانچه مالک یا افراد تحت تکفل او برای سکونت شخصی به ملک نیاز داشته باشند و این موضوع از سوی مرجع قضایی صالح احراز شود، امکان رسیدگی به درخواست تخلیه وجود خواهد داشت.
۴. تخلف مستأجر از تعهدات قراردادی
تخلف مستأجر از تعهدات قرارداد، از جمله پرداخت نکردن اجارهبها، شارژ یا سایر تعهدات مالی و قراردادی، در صورت تحقق شرایط مقرر و ایجاد خسارت قابل توجه برای موجر، میتواند مبنای بررسی درخواست تخلیه قرار گیرد.
روایت یک مستأجر از اختلاف بر سر تمدید قرارداد
در همین زمینه، یکی از مستأجران در تماس با خبرنگار مهر مدعی شده است که پس از پایان قرارداد، از مالک درخواست کرده قرارداد با رعایت سقف ۲۵ درصدی افزایش اجارهبها تمدید شود، اما مالک با این درخواست موافقت نکرده و در فاصله کوتاهی حکم تخلیه ملک صادر شده است.
این روایت بهتنهایی نمیتواند اثباتکننده تخلف مالک یا مرجع قضایی باشد؛ چراکه بررسی چنین پروندهای نیازمند مطالعه متن قرارداد، علت صدور حکم تخلیه، نحوه اعمال مقررات و همچنین بررسی این موضوع است که آیا یکی از استثناهای پیشبینیشده در مصوبه درباره ملک موردنظر وجود داشته یا خیر.
همچنین از این روایت مشخص نیست اختلاف میان موجر و مستأجر صرفاً بر سر میزان افزایش اجارهبها بوده یا عوامل دیگری نیز در روند پرونده و صدور حکم تخلیه مؤثر بودهاند.
سقف ۲۵ درصدی؛ حمایت کافی است یا ضمانت اجرا لازم است؟
تجربه اختلافات میان موجر و مستأجر نشان میدهد تعیین سقف افزایش اجارهبها بهتنهایی نمیتواند تمام چالشهای بازار اجاره را حل کند. اثربخشی چنین سیاستی به نحوه اجرا، نظارت، سازوکار رسیدگی به اختلافات و دسترسی طرفین به مسیرهای قانونی احقاق حق نیز وابسته است.
از یک سو، سقف ۲۵ درصدی میتواند برای مستأجران مشمول، مانعی در برابر افزایش ناگهانی هزینه اجاره ایجاد کند و از سوی دیگر، وجود استثناهای قانونی به این معناست که شرایط همه قراردادها یکسان نیست.
بنابراین، میزان اثرگذاری مصوبه در بازار واقعی اجاره بیش از هر چیز به اجرای دقیق مقررات و نحوه رسیدگی به اختلافات موجر و مستأجر بستگی دارد؛ موضوعی که میتواند تعیینکننده فاصله میان حمایت قانونی از مستأجر و تجربه واقعی خانوارها در بازار مسکن باشد.
برای پیگیری جزئیات مقررات بازار اجاره و آخرین تحولات حوزه مسکن، به خبرواژه مراجعه کنید.
“`
